国手平安保险基金联合进入美国房地产市场的逻辑

保险基金总资产超过10万亿元,对海外房地产充满热情。

记者了解到,中国人寿和平安最近首次在波士顿购买了一个价值5亿美元的房地产项目。这是两家保险公司首次进入美国商业房地产市场,也是两家公司首次共同进入海外房地产市场。中国人寿、平安和纽约房地产开发商tishman speyer各持有该项目的三分之一。

在美国经济持续复苏、人民币缓慢贬值、国内缺乏具有永久产权和稳定回报的可投资房产以及监管当局支持的背景下,很明显,这种保险资金配置海上购房的逻辑不能简单地用“钱的任性”来解释。

这两大巨头的首次美国展了解到,tishman speyer公司是美国顶级房地产开发商、运营商和基金管理公司,拥有并参与了全球大量房地产项目。

拟收购的房地产项目位于波士顿港区,面向国际机场,由波士顿公园支持。此外,海湾附近停着许多私人游艇,属于当地富人区。

该地块于2014年被tishman speyer收购。计划修建一栋13层的办公楼和一栋9层的公寓楼,共100套。预计将于今年第四季度开工建设。办公区的建设计划在2017年下半年完成,而公寓的建设将等到2018年第一季度。

蒂斯曼·施派尔(Tishman speyer)表示,代表中国人寿集团的投资是其另类投资管理子公司国寿投资控股有限公司,而中国平安由其房地产投资平台平安房地产有限公司出资,铁石将负责波士顿项目的日常管理。

关于此次收购,tishman speyer没有透露中国人寿和平安保险在波士顿项目中各自的股份,而知情人士透露,两家保险公司分别持有三分之一的股份,另外三分之一由tishman speyer房地产公司的一只基金持有,该基金将担任合资公司的管理合伙人。

值得一提的是,虽然中国人寿和平安保险此前已经在伦敦市场收购了相关的房地产项目,但它们都没有在美国购买资产。

因此,收购波士顿项目标志着它正式进入美国市场。

至于两国从欧洲搬到美国的默契,知情人士表示,一是因为就单个项目而言,该项目具有更好的地理位置,二是因为它对美国经济复苏背景下波士顿房地产市场未来的长期稳定增长趋势持乐观态度。

据报道,该项目的初始投资期估计为五至六年。

“多元化战略的资本配置时间已经开始,现在是增加海外资产配置时间窗的时候了。

平安中国总经理任汇川最近表示。

事实上,除了两大保险巨头之外,保险公司的第一和第二梯队也相继测试了海外房地产投资,主要是房地产和酒店项目。

中国保监会数据显示,截至2014年,中国保险资金海外投资余额为239.55亿美元,比2012年底增长近150%,占中国保险业总资产的1.44%。

中国保监会副主席周李嫣表示,过去一年,约20%的保险资金海外投资进入了房地产行业。

显然,保险基金和开发商已经成为购买海外房地产的两大力量。

仲量联行(Jones Lang LaSalle)最近的一份研究报告称,随着国内房地产开发商和保险公司投资的国际化,2015年中国投资者海外房地产投资规模将同比增长21%。

2012年10月,中国保监会发布了《保险资金境外投资管理暂行办法实施细则》,支持保险资金投资境外房地产。

2013年7月,中国平安以2.6亿英镑价格买下伦敦劳合社大厦,是第一桩中国保险公司跨境的房地产收购,此后几家险企海外不断出手,迎来险资海外投资的加速期,中国人寿则在2014年6月联合卡塔尔控股斥资7.95亿英镑买下伦敦金丝雀码头一幢大楼90%的股权。

“对海外投资没有任何限制,那些具有成本效益和良好的投资将被接受”。在2014年业绩大会上,中国人寿保险副总裁郑阳强调,将“坚持积极尝试、稳步进入海外投资的原则,包括一些以前没有机会进入的领域,并将重点关注布局”。

任汇川明确表示,平安的海外投资主要是为了提高保险基金的投资回报,分散风险,分散资产配置。因此,它主要是金融投资,而不是战略投资。在具体项目选择方面,平安更倾向于投资现金流更好、持续时间更长的资产,如房地产、租赁物业、商业物业和基础设施。

毫无疑问,回报率是保险机构投资海外房地产项目的一个重要因素。

“目前,一些海外国家,特别是一级发达国家,在股权资产和房地产方面有更好的投资机会。

“一名PICC资产研究员指出,目前一级发达国家的商业房地产租金回报率高于中国。例如,美国的住宅租金回报率高达6%,而中国一线城市的住宅租金回报率只有2%左右。

甚至一些房地产业人士透露,与其他房地产项目相比,写字楼和酒店的投资回报率更高,一般超过10%。

相比之下,中国大多数一线城市写字楼的投资回报率明显较低。

根据CBRE今年早些时候发布的一份报告,北京、上海、广州和深圳写字楼市场的净回报率目前仅为4%至5%。

然而,在一位保险资产管理副总裁看来,与收益率同样重要的因素是最近美元的走强和人民币的小幅贬值。“这一时间点为保险公司的海外分配打开了一个窗口,更有利于提高回报率。

“数据显示,去年5月,1欧元仍可兑换成1.4美元,美元兑日元汇率徘徊在1: 100。如今,欧元与美元的汇率接近1: 1,而美元与日元的汇率已升至1: 120。

今年3月初,美元对人民币汇率升至1: 6.26,而去年10月底,只有美元可兑换成人民币6.1元。

根据骑士弗兰克的最新数据,澳大利亚、美国和英国是中国投资者最关心的三个市场。2013年,中国流入这三个市场的资本是2012年的五倍。

但值得注意的是,中国保监会资金运用监管司司长曾玉瑾也提到了保险基金海外投资风险中的收入风险,包括汇率风险。“2014年保险机构投资海外的这些房地产项目都很有吸引力,但房地产资产受到市场的极大影响,投资收益与投资成本的关系更为密切。如果不仔细评估,很容易影响回报率。

“郑阳还表示,国内经济面临的下行压力正在加大,但国际舞台上的风险也在暗流中流动。”如果海外投资的步伐突然加快,即使短期内找不到风险,从长期来看,风险也可能出现。

因此,外出的步伐不应该太匆忙。

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